پرسمان حقوقی (۱۵): حق شفعه
بسمه تعالی
سلام
سوال:
آیا از حق شفعه و انتقال سهم و روابط بین شرکاء اطلاعی دارید؟
پاسخ:
برای روشن شدن بحث ابتدا بهتر است به این توضیح بپردازیم: زمانی که دو شخص به طور مشاع۱ مالک مالی غیرمنقول هستند، به موجب قانون برای هر یک از شرکاء این حق وجود دارد که در صورتی که یکی از دو شریک مال خود را از طریق عقد بیع به ثالثی منتقل کند، شریک دیگر می‌تواند با پرداخت ثمن معامله به خریدار، قسمت فروخته شده را به تملک خود درآورد. این حق به دلیل جلوگیری از ضرر شریک، در مال غیر منقولِ قابل تقسیم، قرار داده شده است، تا اگر یکی از دو شریک سهم خود را از طریق بیع به دیگری واگذار کرد، شریک دیگر با پرداخت همان بها به مشتری، سهم شریک خود را تملک و از ضرر خود جلوگیری کند.
ویژگی های حق شفعه:
۱- حقِ مالی است: چراکه این حق وسیله تملک و تحصیل مال است.
۲- حق عینی است: چراکه قابل تعقیب است، یعنی هرگونه نقل و انتقال که از سوی خریدار به دیگران انجام شده باشد باطل است.
۳- به ارث می‌رسد: یعنی فرزندان کسی که در زمان حیات خود صاحب حق شفعه بوده، می‌توانند از این حق استفاده کنند.
۴- غیر قابل انتقال به دیگران است: یعنی قابل خرید و فروش نیست.
۵- قابل اسقاط می‌باشد: این حق توسط شفیع اسقاط می‌شود و ممکن است به لفظ باشد مانند آنکه شفیع پس از بیع به مشتری بگوید اخذ به شفعه نمی‌کنم یا به فعل باشد، چنان‌که شفیع پس از اطلاع بر بیع شریک خود، سهمش را به دیگری انتقال دهد که با این انتقال، حق اخذ به شفعه‌اش خود به خود ساقط می‌شود.
شرایط ایجاد حق شفعه:
۱- لزوم وجود شراکت
۲- شرکا حتماْ باید دو نفر باشند نه بیشتر؛ چه حقیقی و چه حقوقی
۳- ملک باید قابل تقسیم باشد: یعنی مال نباید به گونه‌ای باشد که با تقسیم آن از ارزشش کاسته شود
۴- یکی از شرکا سهم خود را به وسیله عقد بیع منتقل کند نه عقد دیگری
۵- مال باید غیر منقول باشد
۶- شریک تمام سهم خود را انتقال دهد: حق اخذ به شفعه برای شریک در صورتی ایجاد می‌شود که شریک دیگر تمامی سهم خود را به شخص ثالث انتقال دهد. در غیر این صورت اگر بعضی از سهم خود را واگذار کند، حق اخذ به شفعه برای شریک دیگر به وجود نخواهد آمد.
نکته: حکم اخذ به شفعه برخلاف قاعده است و در مورد تردید در وجود آن، اصل بر نبود آن است.
واژگان حقوقی:
۱- مشاع: تقسیم نشده؛ به معنای مال مشترک می‌باشد. در مقابل مفروز (تقسیم نشده) به کار می‌رود.
